A Emenda Constitucional nº 132/2023 promove uma reconfiguração profunda do sistema tributário brasileiro, com efeitos que ultrapassam a simples substituição de tributos incidentes sobre o consumo. No setor imobiliário, especialmente na incorporação imobiliária, a reforma impõe a revisão de estruturas jurídicas, financeiras e operacionais historicamente consolidadas, exigindo maior aderência entre a forma jurídica adotada e a substância econômica das operações.
Ainda que o debate inicial tenha se concentrado nos impactos sobre o consumo, a incorporação imobiliária revela-se particularmente sensível ao novo modelo constitucional, em razão da complexidade de suas operações, da longa duração dos empreendimentos e da relevância econômica dos ativos envolvidos.
Novo desenho constitucional da tributação sobre consumo e alíquotas do IBS e da CBS
A EC nº 132/2023 introduziu no texto constitucional o artigo 156-A, instituindo o Imposto sobre Bens e Serviços, de competência compartilhada entre estados, Distrito Federal e municípios, bem como alterou o artigo 195 da Constituição para criar a Contribuição sobre Bens e Serviços, prevista no inciso V.
Embora a Constituição não fixe alíquotas nominais, ela estabelece parâmetros estruturais claros. O IBS e a CBS incidirão sobre base ampla, com não cumulatividade plena e incidência sobre o valor da operação.
De acordo com as estimativas oficiais divulgadas durante a tramitação da reforma, a alíquota de referência combinada do IBS e da CBS deverá situar-se em torno de 26% a 27%, podendo variar conforme os regimes diferenciados a serem instituídos por lei complementar. Essa alíquota global substituirá, de forma gradual, tributos como ICMS, ISS, PIS e Cofins.
No setor imobiliário, essa magnitude de carga tributária representa mudança relevante, sobretudo quando comparada a regimes atuais como o regime especial de tributação, no qual a carga efetiva pode variar entre 4% e 4,65% sobre a receita mensal, a depender da modalidade do empreendimento.
A diferença evidencia que a neutralidade e a não cumulatividade passam a ser os principais vetores de equilíbrio do sistema, substituindo a lógica de alíquotas reduzidas setoriais amplas.
Neutralidade tributária e reorganização das estruturas imobiliárias
A reforma tributária consagra a neutralidade tributária como princípio estruturante do novo sistema, com o objetivo de evitar distorções artificiais nas decisões empresariais. No contexto da incorporação imobiliária, isso significa que a escolha de estruturas societárias ou contratuais não deve ser orientada exclusivamente pela busca de menor carga nominal.
A alíquota elevada do IBS e da CBS, quando analisada isoladamente, pode sugerir aumento de carga. Contudo, a possibilidade de creditamento amplo ao longo da cadeia produtiva tende a mitigar o impacto efetivo, desde que a estrutura do empreendimento seja coerente e tecnicamente organizada.
Estruturas artificiais ou excessivamente fragmentadas, por outro lado, tendem a perder eficiência, pois não potencializam o aproveitamento de créditos e podem gerar questionamentos fiscais.
Base de cálculo, não cumulatividade e impacto financeiro efetivo
A EC nº 132/2023 estabelece que o IBS e a CBS serão não cumulativos, permitindo o desconto de créditos vinculados às aquisições e custos incorridos ao longo da cadeia econômica. No setor da incorporação imobiliária, isso inclui, em tese, materiais de construção, serviços contratados, projetos, despesas técnicas e outros insumos essenciais à execução do empreendimento.
O impacto financeiro efetivo da alíquota estimada entre 26% e 27% dependerá diretamente da regulamentação infraconstitucional, especialmente quanto à amplitude do direito ao crédito e ao momento de sua apropriação. Em empreendimentos de longo ciclo, a defasagem temporal entre o pagamento do tributo e a utilização dos créditos pode gerar efeitos relevantes sobre o fluxo de caixa.
Essa dinâmica reforça a necessidade de planejamento financeiro integrado, uma vez que a carga tributária deixa de ser apenas uma variável percentual e passa a influenciar diretamente a estrutura de financiamento e precificação dos projetos.
Regimes diferenciados e possíveis reduções de alíquota
A EC nº 132/2023 autoriza expressamente a criação de regimes diferenciados por meio de lei complementar, inclusive para o setor imobiliário. A própria Constituição admite a aplicação de redutores de alíquota para determinados setores, desde que respeitados os princípios da neutralidade, da transparência e da não cumulatividade.
No debate legislativo, tem-se cogitado a aplicação de redutores específicos para operações imobiliárias, especialmente na incorporação e locação, o que poderia reduzir significativamente a carga nominal do IBS e da CBS. Todavia, tais reduções ainda dependem de definição em lei complementar, não sendo possível, neste momento, afirmar percentuais definitivos.
Essa incerteza reforça a necessidade de cautela na tomada de decisões estruturais prematuras.
Segurança jurídica e transição entre regimes
Durante o período de transição previsto na EC nº 132/2023, coexistirão o sistema atual e o novo modelo de tributação. Isso significa que empreendimentos em curso poderão conviver, simultaneamente, com alíquotas antigas e novas, exigindo atenção redobrada à redação contratual e à alocação dos riscos tributários.
A correta gestão dessa transição será determinante para evitar desequilíbrios econômicos e litígios futuros.
Conclusão
A reforma tributária redefine a lógica da tributação na incorporação imobiliária. A introdução de alíquotas elevadas, ainda que acompanhadas de não cumulatividade plena, encerra a era da análise puramente nominal da carga tributária e impõe abordagem técnica mais sofisticada.
O novo sistema desloca o foco da alíquota isolada para a eficiência estrutural do empreendimento. Nesse cenário, a sustentabilidade econômica dependerá menos de regimes padronizados e mais da capacidade de integrar planejamento jurídico, financeiro e operacional, em conformidade com os parâmetros constitucionais estabelecidos pela EC nº 132/2023.
Fonte: CONJUR – https://www.conjur.com.br/2026-fev-10/reforma-tributaria-e-os-reflexos-estruturais-na-incorporacao-imobiliaria/
